不動産の売却方法
不動産売却には⼤きく分けて2つの⽅法があります
不動産売却には「仲介売却」と「買取売却」の2種類が存在します。
双⽅の売却⽅法には、それぞれに異なった特徴があるので、それぞれの特徴を把握したうえで最適な選択をすることが求められます。
1. 仲介売却
少しでも⾼く売りたい⽅は不動産会社の仲介がおすすめです。
仲介売却は不動産会社と媒介契約を結ぶ ことからスタートします。
媒介契約には「⼀般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あり、以下の表のような違いがあります。
| ⼀般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社との契約 | 〇 | ✕ | ✕ |
| 売主⾃らが発⾒した相⼿との取引 | 〇 | 〇 | ✕ |
| 指定流通機構(レインズ)への登録 | 任意 | 7営業⽇以内（※1） | 5⽇以内 |
| 売主への業務報告 | 任意 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約期間 | 制限なし（※2） | 3カ⽉以内 | 3カ⽉以内 |
※1）媒介契約締結⽇の翌⽇から（※2）標準契約約款では3カ⽉以内
売り出し価格を決めて売却活動
不動産会社と媒介契約を結んだら、物件の売り出し価格を決め、少しでも⾼く売りたいという売主の希望により、査定価格を決定し、販売活動をします。
⼀般的に⾼めに売り出すことが多い⽅法です。信頼できる不動産会社と相談して決めましょう。
売却時にかかる費⽤と税⾦
費⽤で最も⼤きいのは仲介⼿数料で、これは不動産会社に⽀払う⼿数料です。
売却価格が400万未満の場合は、売却価格×3％＋6万円＋消費税（上限額）です。
ほかには、印紙税や登録免許税、住宅ローンの残債を⼀括返済するときに⽀払う⼿数料などが必要です。
⼟地を売却して売却益が出た場合の課税は所有期間によって変わり、所有期間5年以下で売った場合と、所有期間5年超で売った場合では税率が異なります。
詳しくはお問い合わせください。
仲介売却のメリット
- 不動産市場の相場価格で売却できる可能性がある。
仲介売却のデメリット
- ⼀から買主をさがすため売却⼿続きが完了するまで時間がかかる。
2. 不動産買取
少しでも早く売りたい⽅は不動産会社に買い取ってもらいます。
不動産会社に直接買い取ってもらう⽅法が「買取」です。
買い取りには、即時買取と買取保証の2つの⽅法があります。
| 即時買取 | 即時買取とは、買取額の交渉が終わり次第、不動産会社がすぐに買い取ってくれるというものです。 最短3⽇~1週間、⻑くても1カ⽉以内で売却できるようです。 物件の価格査定は⾏われますが、訪問査定1回で済む場合がほとんどです。仲介ではないため、購⼊希望者が内⾒にやってくることもありません。 市場での販売活動は⼀切⾏われず、現⾦化までの時間も短くて済むため、すぐにお⾦が必要な時にオススメです。 ただし、市場価格より1〜3割ほど安い価格での売却となるため注意が必要です。 |
|---|---|
| 買取保証 | 買取保証とは即時買取と仲介を組み合わせたような仕組みです。 ⼀定期間、仲介を⽬的とした販売活動を⾏い、その間に契約がまとまらない場合は、不動産会社と事前に約束した⾦額で買い取ってもらうというものです。 仲介による売却には、いつ物件が売れるのかが分からないというデメリットがあります。しかし、買取保証はそのデメリットを克服しつつ、期間内に成約すれば市場価格で売却 できるという強みがあります。買取保証における仲介期間は基本的に3カ⽉とされています。 なお、期間内に仲介で売買が成⽴した場合、仲介⼿数料を⽀払う必要がありますが、期間内に決まらず買取となった場合には仲介⼿数料は発⽣しません。 |
仲介売却のメリット
- 不動産会社が購⼊するため早期に⼿続きが完了でき、現⾦化が早い。
近所に知られず売却できる。
仲介売却のデメリット
- 仲介と⽐べると場合によっては、売却価格が低くなることがある。
売却に必要な費⽤
古家付きの物件の場合
⼟地を売却するときに、その⼟地に古い住宅が建っていることがよくあります。その古い住宅を売るときに建物の価格がゼロになるため、結果的に⼟地のみの価格で売却するケースが多くなります。
中古住宅市場では建物の価格は⽊造⼀⼾建ての場合、築20年前後で価値はゼロになる場合がほとんどです。築20年を超える⼀⼾建てを売却するときは、必然的に「古家付き⼟地」の売却になることが少なくありません。
その際に考えなければならないのは、建物を解体して更地の状態で売却するか、古家付き⼟地のまま売却するかというときに費⽤が発⽣します。
「解体し更地で売却」する解体費⽤
古家付き⼟地に新しい家を建てる場合は古家を解体する必要がありますが、解体費⽤は⽊造⼀⼾建ての場合で100万円前後かかります。
建物を解体せず古家付き⼟地として売却すればこの解体費⽤を負担せずに済みますが、買主からその分の値引きを要求される場合があります。
⼟地の売却時にかかる税⾦・費⽤
| 印紙税 | 売買契約のときに契約書に印紙を貼って納税 |
|---|---|
| 登録免許税 | ローンの抵当権を抹消するときに⽀払う税⾦ |
| 譲渡所得税 | ⼟地の売却で利益が出た場合に⽀払う所得税と住⺠税 |
| 測量費⽤ | ⼟地の地積測量図を作成するときに⼟地家屋調査⼠などに⽀払う費⽤ |
| 解体費⽤ | 古い建物を解体するための費⽤ |
| 仲介⼿数料 | 仲介してくれた不動産会社に⽀払う⼿数料 |
| 繰り上げ返済⼿数料 | 残っているローンを⼀括返済するときに⾦融機関に⽀払う⼿数料 |
※諸費⽤は事前の⾒積もりを⾏っていただくことをお奨めします。
不動産の売却の流れ
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1
売却の事前準備
- 売却に必要な書類や資料を⽤意します。（⼟地の登記済権利証または登記識別情報通知書、固定資産税納税通知書や固定資産評価証明書）
- 実際の⾯積と書類上の⾯積 隣地との境界確認します。
- 売却する⼟地の相場を把握し、売却の価格を想定します。
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2
⼟地の簡易査定
- 不動産会社に簡易査定を依頼する、この時査定額は不動産会社によって違いますので、査定は必ず複数社に依頼します。
- 簡易査定の結果がでたら、そのなかから数社を選んで詳細査定を依頼します。
- 必ず査定額の根拠の説明を受け、担当者の知識や信頼性なども確認して、売却を依頼する不動産会社を決定します。
-
3
不動産会社との媒介契約
- 訪問査定を依頼した不動産会社の中から⼀社を選び、媒介契約を結びます。
- 媒介契約は「⼀般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、相談しながら決定します。
- 売り出し価格を決めて売却活動を⾏います。
-
4
売買契約を結び引渡す
- 購⼊希望者と価格や条件⾯で折り合いが付いたら、売買契約を結んで⼟地を売却します。
- 契約⽇や物件の引き渡し⽇については買主の希望を確認し、不動産会社と相談のうえ決めましょう。
